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岁末年终

岁末年终
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  • 产品简介:岁末年终,新一轮房价上涨似乎再次表明最新一轮房地产调控又要沦为空调了,一些业界人士也不断在向外界传达出2013年房价将大涨的信号。最近事实也确实令人紧张,2012年末,部分大中城市的楼盘价格止跌销量猛增,楼市似乎又开始火热起来。 不过,仅以2012年年

产品介绍:

岁末年终,新一轮房价上涨似乎再次表明最新一轮房地产调控又要沦为“空调”了,一些业界人士也不断在向外界传达出2013年房价将大涨的信号。最近事实也确实令人紧张,2012年末,部分大中城市的楼盘价格止跌销量猛增,楼市似乎又开始火热起来。

不过,仅以2012年年底的房地产市场“起热”,就给最近三年的调控下“空调”的结论,未免又太简单化了。2010年的“新国十条”(国务院遏制部分城市房价过快上涨推出的十条调控措施)以“限贷”为调控手段,2012年的“新国八条”( 国务院再度推出的八条房地产市场调控措施)以“限贷+限购”为调控手段。在过去三年的时间里,这些调控的确起到了“遏制房价上涨过快”的作用。对于政府来说,这就够了——如果调控目的仅仅在于“遏制房价上涨过快”而不是“坚决把房价降下来”,那么,通过“限贷+限购”限制投机和投资购房行为,就是最好的办法。

“遏制房价上涨过快”的确就是这三年房地产调控的很急功近利的短期目标,这一轮调控的真正目的,更多是在调控人们的不满情绪,而不是调控房地产市场本身。这种不满情绪严重影响到社会的安定,“遏制房价上涨过快”的后面,“维稳”的意义要超过其他目的。

“限贷+限购”使得房地产业的住宅存量房滞销,也使得2012年1~11月的房地产业新开工住宅面积和土地购置面积同比减少,但房地产业的日子并不因此难过。

我们看看下面一组数据:一、房地产业的住宅完成投资额有增无减。住宅完成投资额2012年1~11月同比增长12%,2010年和2011年的增长速度分别为33%和30%;二、房地产业的“本年度资金来源小计”有增无减。2012年1~11月同比增长14%,2010年和2011年的增长速度分别为26%和17%;三、房地产业收取的定金预收款有增无减。2012年1~11月同比增长20%,2010年和2011年的增长速度分别为19%和12%;四、房地产业的住房销售面积有增无减。2012年1~11月同比增长2.3%,2010年和2011年的增长速度分别为8.3%和3.4%;五、房地产业的住宅销售额有增无减。2012年1~11月同比增长10.4%,2010年和2011年的增长速度分别为14.8%和9.2%。(数据来源:2012年1~11月数据见国家统计局网站2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况,2010年和2011年数据见2011年和2012年《中国统计年鉴》)

房地产业的那么多经营指标“有增无减”, 意味着房价大涨才是趋势,房价下降几乎没有可能。因此,“遏制房价上涨过快”的确是大实话。而“使房价回归到合理水平”的许诺,势必成为空话。

所以,“限贷+限购”的“新国十条” 和“新国八条”,对政府而言,就是能阶段性见效的调控措施。

诚然,“限贷+限购”限的是住宅消费者的投机和投资行为,却没有对住房供应者(包括房地产商和作为土地供应者的政府)主动设限,有人对此提出异议。不过,一旦对住房供应者设限,天价的楼市就肯定寿终正寝。这别说房地产商不愿意,政府首先就不愿意。

如果是存心要对房地产市场进行调控,那么,对房地产业的调控是不可缺失的,而以下几个方面必然成为调控重点:1、控制房地产业的资产负债率; 2、提高房地产业“年度资金来源小计”中的自有资金占比程度,控制房地产业资金对定金预收款的依赖,严格执行2006年“国六条”要求,项目资本金比例达不到35%的,银行不得对该项目贷款;3、房地产业须严格按照土地增值税缴纳规则缴纳土地增值税。对这三个方面进行调控,就是在对房地产商 “设限”,就是在限制房地产商的投机行为,限制房地产商用别人的钱发自己的财,限制房地产商通过土地增值部分来牟取暴利。

为何要强调以上三个方面呢?笔者希望通过数据分析告诉读者背后的深层次原因。

一、资产负债率。从2000年到2011年,房地产业的资产负债年均增长26%,年均资产负债率74.6%。与此形成鲜明对照的,是我国规模以上工业企业同时段的年均资产负债率为58.3%,比房地产业要少16.3个百分点;(数据见《中国统计年鉴(2012)》)而同为房地产业,香港房屋协会的会计年度财务报告显示,在还未摆脱金融危机影响的1998年3月~2001年3月的三个会计年度里,香港房屋协会所辖企业的资产负债率依次为14.1%、12.2%、7.3%,在2007年3月~2012年3月的五个会计年度里,香港房协所辖企业的资产负债率最高为6.5%,最低5.1%,仅仅是大陆房地产业资产负债率的一个零头。

据《中国统计年鉴(2012)》统计,到2011年年底,中国房地产业的资产负债额已经高达21.4万亿元,这相当于2008~2010三个年度的国家财政总收入,相当于2007~2011五个年度的城镇单位就业人员的工资总额, 也相当于2003~2011九个年度的房地产业商品房销售的总收入。如果将2012年的资产负债额按十年来的资产负债年均增长率计算, 2012年的资产负债额可能高达26.9万亿元,这超过了2010年狭义货币(M1)的全部供应量、也超过了2010年中国股市全部股票的市价总值!

房地产业资产负债率如此之高、负债额如此之巨大,已经直接威胁到我国的金融安全。

二、自有资金占比。历年的《中国统计年鉴》告诉我们,中国的房地产业是以百分之十几的自有资金在撬动百分之八十以上的运作资金,这是地地道道的“高杠杆”,美国的次贷危机就是玩高杠杆的恶果,想来大家应该记忆犹新。

2012年《中国统计年鉴》公布了从1998到2011年的中国房地产企业资产负债情况,房地产企业的实收资本金合计在1998年时占总资产之比是29.6%,以后直线下降,到了2010年、2011年,仅占17%、16.3%。

从房地产业的“本年度资金来源小计&rdquo,博天堂娱乐;中可以看到, 2006年到2011年,国内贷款平均占资金来源的18.1%,自筹资金平均占35%(其中自有资金平均占资金来源的19.5%),其他资金来源平均占42%。其他资金来源中,来自客户的定金预收款平均占其他资金来源的65.2%,个人住房贷款平均占其他资金来源的12.4%。可见“其他资金”的三分之二强其实是房地产业的“第二自有资金”—— 银行贷款还需付息,定金预收款不用付息,并且这部分远超房地产业的自有资金。(房地产业的“本年度资金来源小计”见《中国统计年鉴》中5-33 房地产开发企业资金来源,“年度资金来源”小计中的定金预收款和个人住房贷款数据见历年《中国统计摘要》)。

截至2011年底,全国房地产业贷款余额(包括居民个人住房贷款)占到全部金融机构人民币贷款余额的19.6%,达10.73万亿元。(2011年房地产贷款余额见《2011年第四季度中国货币政策执行报告》,2011年全部金融机构人民币贷款余额见《中国统计年鉴》)。贷款的结果是将更多的资金“固定”起来。成为缺乏活力的“固定资产”——房地产业制造出来的“住宅”这一“固定资产”自1999年到2011年年底已经积淀了二十多万亿投资资金了!而整个房地产业从1999年到2011年已投入的投资资金是31.4万亿元!与有着493个行业小类的制造业同期投入资金对比一下,制造业的投入资金是40.9万亿元。(资料来源于《中国统计年鉴》)

更成问题的是,房地产业每年的“投入资金”(不是指每年的“完成投资额”,后者要小于前者)与“年度资金来源小计”之间存在着巨量的空间,也就是说,每年的“投入资金”虽然已经够“巨量”——如2011年达7.6万亿元,但房地产业“持有的资金”(即本年资金来源小计)更为“巨量”,如2011年是8.6万亿元。“持有的资金”超出“投资的资金” 1万亿元——这也意味着房地产业在2011年有着“游资”1万亿元!知道1万亿元是怎样的资金概念?制造自行车、摩托车、潜水器具、火车、汽车、轮船、飞机和宇航设备的中国全部的交通运输设备制造行业在2011年的投资额是8338亿元,历来的投资大户电力、热力生产和供应业在2011年的投资额是1.1万亿元,高铁热下铁路运输业在2011年的投资额是5915亿元!房地产业的“游资”自2001年起就存在,2009年“游资”占“年度资金来源小计”之比是24%,2011年“游资”占17%。而2009年和2010年的“游资金额”均达到1.5万亿元。(数据来源于《中国统计年鉴》)

当中国的工业企业特别是规模以下工业企业普遍面临资金缺乏的制约时,唯有房地产业近三年(不算2012年)每年充盈着1万多亿元的“游资”。其实说穿了, “游资”的出现也并不神秘,观察房地产开发企业资金来源表 ,每年的“游资”均少于定金和预收款,说明是定金和预收款在为“游资”充值!从1999年到2011年,房地产业收取的定金预收款一共是11.6万亿元,这使得房地产业除了提前进账了11.6万亿元,还免去了若贷款11.6万亿元需支付的利息。

国家又收获了什么呢?收获了每年一万多亿元的“流动性过剩”。而房地产业在“流动性过剩”中越玩越大,大到什么程度?看看下面一组数据就清楚了:2000~2010年,房地产业“本年资金来源小计”的年平均增幅达到27%,而同时段流通中现金(M0,即银行体系以外各个单位的库存现金和居民的手持现金之和)供应量的年平均增幅是12%,年末国债余额的年平均增幅是18%,税收的年平均增幅是20%,GDP的年平均增幅是15%(GDP按当年价格计算)。(数据来源《中国统计年鉴》)

进一步看,2006年开始,房地产业 “可玩”的资金(即本年资金来源小计)首次超出了流通中现金(M0)供应量,此后就保持着“超出”状态;2009年, 房地产“可玩” 资金又超出了城乡居民储蓄存款增加额;2010年, “可玩” 超出了年末国债余额,与国家税收总额相比,仅相差0.4%;到2011年,房地产业 “可玩”的资金是当年度城乡居民储蓄存款增加额的2.1倍,是流通中现金(M0)供应量的1.6倍,是年末国债余额的1.2倍,是国家税收总额的95%。(相关数据见各年《中国统计年鉴》)

很奇怪,政府感觉不到此间的风险吗?显然不是。政府只要对定金预付款的收取“调控”一下就能解决,为什么政府不去做呢?值得进一步深思。

三、土地增值税。土地增值税主要是房地产业缴纳的税种,房地产业缴纳的百分占80%以上,博天堂娱乐。但在2007年前基本没有像模像样地收缴过。2001年时,平均每个房地产企业缴纳土地增值税是2.3万元,2004年提高到20万元,2007年税务部门对土地增值税进行了多年来的第一次“清算”,这年房地产业缴纳的土地增值税是上年缴纳额的1.8倍,平均每个房地产企业缴纳53.6万元。2010年税务部门对土地增值税“清算”力度增强,这年房地产业缴的土地增值税是1107亿元(平均每个房地产企业缴纳130万元),等于2009年以前的八年中缴纳的总和。(数据见历年《中国税务年鉴》)

即使是“清算”后,也离税制规定的土地增值税缴纳额相差太远。土地增值税以房地产的增值部分为计税依据,实行30%、40%、50%、60%四级超率累进税率。根据增值部分与成本和相关税费的差异,适用不同的税率。税收专家刘佐所著《中国税制概览(2003年版)》中,曾对土地增值税的计税方法举例:销售价5000万元的楼房,在对2000万元的成本和税费进行扣除后,应缴土地增值税是1200万元。这1200万元相当于销售额的24%。但在实际中,从2001到2010年,房地产业的商品房销售额高达21.97万亿,缴纳的土地增值税仅相当于销售额的1.3%。这就说明有着巨额的土地增值税流失了。即使有着免税和减税优惠,土地增值税与销售价的比值也不会差上20多个百分点。

自1994年土地增值税开征到2010年,博天堂娱乐,房地产业缴纳的还不到2920亿元(数据见历年《中国税务年鉴》),而如果土地增值税按照销售额的20%计算,2001年到2010年发生的21.97万亿元的商品房销售额需要缴纳的土地增值税就是4.4万亿元,即使土地增值税按照销售价的10%计算,那土地增值税也应该有2.2万亿元。

土地增值税是地方税,地方政府却一向缺乏收取的积极性。进入了21世纪后,国家税务部门就按照房地产开发项目总价的0.5%~1% “预征”土地增值税,但现实中连这一点“预征”都难以“征”到——在2007年前,房地产业每年缴纳的土地增值税还不到每年商品房销售额的1个百分点,于是才有了2007年的“清算”,但 “清算”也没有起到多大作用,2010年又规定土地增值税最低预征额:西部、中部、东部分别按照不低于开发项目总价的1%、1.5%、2%征税。结果是房地产业缴纳的土地增值税就维持在“预征”的水平上,比如2010年房地产业缴纳的土地增值税相当于当年商品房销售额的2.1%。

早在2006年秋,《经济观察报》就发表过《征收土地增值税引发上海房地产税收锐减40.5亿》一文,揭露过房地产企业“在过去的十多年中,这部分一直没有上缴”,文中引用某房地产公司总裁的话说:“房地产公司的利润主要来源于土地增值部分。如果对这部分征税,等于剥夺了房地产公司的利润。”结果政府长期没有按规定征收土地增值税,连“预提”的部分都没有去努力收取。这等于政府承认了土地增值部分就是房地产商的利润。

政府为何如此不忍心收房地产业的几万亿的土地增值税呢?目前没人说得清楚。

总之,是否能降低房地产业的高资产负债率、是否能大幅度提高房地产业自有资金比例、能否从出于对土地所有者——全体国民的负责出发来如实收取土地增值税,这些才是房地产调控的真正重点,调控政策不能只对投机投资的买房者设限,对投机投资的房地产企业更要设限!调控不能本末倒置。

现在又在试行收房产税。这是对“没有花头”的投机投机购房者的“调控”,而不是对房地产业本身的调控,并且,收房产税对于“有花头”的多套房占有者,是根本奈何不了的!

最近,郑州”房妹”事件引起轩然大波,岂不知上海前几年就有记者揭露,2000多名市属干部中,“拥有八、九套住房的干部比比皆是,这尚不包括以非近亲属名义持有或由其他人代持的房产”!这些拥有八、九套住房的干部是通过“折扣房”得来的房产,这个“折扣” 有多大?上海市在2007年时由组织部门出面对市属干部购房情况摸底,“先以购房价格与市场价格‘差价50万元’为起点,后发现工作量过大,调高为‘差价100万元’”,当发现有多套房的干部“比比皆是”时,摸底就不了了之了。(详见新民网《上海多名官员被曝低价购房,差价高达数百万元》一文,作者杨海鹏)

这些手中有八、九套“折扣房”的人很容易将其中若干套用市价“变现”,房产税又能奈我何!相信“房叔”和“房妹”的例子将屡见不鲜。

其实,最高检察院与最高法院在2007年就发文,明确规定“以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的”,“以受贿论处”,可到目前为止,又有几个政府官员因为“以明显低于市场的价格”买房而以受贿罪论处?

只要房地产调控不能有效调控到房地产业本身,调控就只能是为了应对“不稳定因素”。 而房地产调控之所以不能有效调控到房地产业本身,是政府不愿意。道理就这么简单。

政府为什么不愿意?笔者将在下一篇文章中探讨。

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